Según datos del Banco Central de Reserva (BCRP), el valor del m2 en los segmentos de mayor poder adquisitivo, como San Isidro o Miraflores, ha retrocedido a niveles vistos por última vez en el 2013: pasó de S/ 5.610 en 2021, su punto más alto, a S/ 4.305 en el 2025, una reducción de más de 23%.
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Para los segmentos medios, que incluyen distritos como Jesús María o Pueblo Libre, el ajuste es aún más pronunciado, con precios que se asemejan a los del primer trimestre del 2015. Mientras que en el 2021 se alcanzó un pico de S/ 4.586 por metro cuadrado, este año el valor es de S/ 3.742.
La disminución de precios, sumada a un crédito hipotecario más accesible, ha generado una ventana de oportunidad para los compradores.
Este ajuste no ocurre en el vacío. Si bien existen diversos factores que definen el valor de los inmuebles, existe una relación directa con el tipo de cambio. Es decir, las subidas y bajadas del sol con respecto al dólar coinciden con los aumentos y caídas del precio por m2. Así lo explica Ángel Ramos, gerente de ARB Consulting y experto en temas inmobiliarios:
“Se han venido realizando nuevos proyectos (inmobiliarios), aprovechando el dólar barato. Ello, por supuesto, contribuye a la bajada del precio por metro cuadrado”, sostiene.
La brecha entre oferta y demanda se acentúa
En Lima Metropolitana, la disponibilidad de departamentos en venta pasó de 30.186 en el 2021 a 45.456 en el 2025, un crecimiento de 50%. Las ventas también han aumentado: pasaron de 6.733 en el 2021 a 12.184 en el 2025, un incremento de más de 80%, incluso a un ritmo mayor en algunos segmentos. Es decir, en determinados sectores de la capital se venden departamentos a un ritmo mayor del que se construyen.
“La disminución del precio responde a que se viene colocando nueva oferta a un precio más barato que el promedio del mercado. Es decir, gran parte de la nueva oferta ofrece precios más competitivos, lo que conlleva a una bajada del precio promedio”, comenta Ramos
No obstante, el panorama no es el mismo para todos los segmentos de la capital. En los segmentos de Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro —términos técnicos utilizados en el sector para referirse a las zonas con precios más altos—, las ventas han aumentado por encima de la oferta en términos porcentuales. Por ejemplo, en Lima Top se han más que duplicado en términos porcentuales (134%, en los últimos cinco años).
Este crecimiento se explica también por la bajada de tasa de interés de referencia por parte del BCR, lo que supone que el costo del crédito es más bajo. Mientras tanto, la construcción de departamentos ha crecido a un ritmo menor (57%). En contraste, en zonas como Lima Sur, la oferta inmobiliaria (94%) ha superado ampliamente el ritmo de las ventas (77.9%).
Ramos sostiene que el crecimiento del sector responde, actualmente, a una recuperación del mismo luego de un período difícil.
“En el 2011 y el 2012, casi el 2013, la economía estaba yendo como un avión y el mercado inmobiliario también. Luego, en el 2014 y el 2015, el mercado cayó por la inestabilidad política, y luego en el 2020 -con el COVID- volvió a decaer nuevamente. Desde el 2023, empezó a volver a crecer de manera fuerte, pero aún estamos recuperando un nivel que teníamos hace 12 años. Actualmente estamos bien, pero aún no alcanzamos los niveles récord de aquellos años” comenta.
Según Ramos, la diferencia en la demanda en los distintos sectores de Lima Metropolitana responde a diversos factores, como el acceso a servicios públicos, la seguridad,el transporte y el acceso al crédito
“Estos factores hacen que sea más apetecible para los desarrolladores invertir, y más viable para los clientes comprar” comenta.
El motor del crédito continúa activo
Mientras el sector atraviesa este reajuste de precios, el motor del financiamiento hipotecario en el Perú, crucial para el sector, ha venido recuperándose sostenidamente. La cartera del Fondo Mi Vivienda, un pilar para el acceso a la vivienda en los segmentos medios, ha experimentado una notable expansión de casi 40% en el último quinquenio. Hoy, supera los S/ 11.9 mil millones.
“Si bien el monto total del Fondo Mi Vivienda se encuentra en un proceso de maduración (crece a un ritmo más lento), eso no significa que no se estén colocando nuevos créditos. Lo que sucede es que este fondo es un producto muy antiguo. Entonces, algunas personas están terminando de pagar sus créditos. Ello reduce el saldo, mientras que los nuevos créditos lo siguen aumentando″, señala Ramos.
Un dato clave que aporta tranquilidad en el sector es, precisamente, la estabilidad del Fondo Mi Vivienda. Lejos de deteriorarse, la calidad de los préstamos ha mejorado de manera consistente desde los picos de incertidumbre de la pandemia. El porcentaje de créditos con atraso ha logrado estabilizarse en un nivel más saludable, cerrando en junio del 2025 en 3.8%, el punto más bajo de los últimos cinco años.
Ramos comenta que las personas han mostrado resiliencia en el cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias, en concreto, con el Fondo Mi Vivienda.
“Es importante recalcar que, luego de la pandemia y la turbulencia política del 2023, la morosidad por crédito Mi Vivienda es la más baja de todos los tipos de morosidad. Ante una eventualidad, la gente prefiere dejar la tarjeta de crédito, el carro, pero no la casa. Ello ha favorecido la estabilidad del mercado en el 2024 y el 2025″, asegura.