A diferencia de los centros comerciales tradicionales, los ‘strip centers‘ son formatos abiertos —sin pasillos interiores—, con entre 5 y 20 locales, ubicados comúnmente en esquinas o vías de alto tránsito. Su arquitectura suele organizarse en forma de “L”, “U” o lineal, y están pensados para operar bajo gestión centralizada, sin venta de locales individuales. Además, privilegian la renta mensual y en muchos casos incorporan modelos variables o mixtos con porcentajes sobre las ventas.
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“Este formato permite desarrollar espacios comerciales en terrenos desde los 800m2 hasta los 2.000 m2, lo que resulta ideal en zonas como Surco, Miraflores o La Molina, donde ya no hay disponibilidad para ‘malls‘ regionales”, explica Juan Ruiz, jefe de Investigación de Binswanger. Además, afirma que es un producto cada vez más atractivo para fondos de inversión y aseguradoras, por su baja vacancia y estabilidad en flujos.
Desde OnRetail, que impulsa el modelo desde 2016 con su primer ‘mall‘ vecinal en Santa Clara (Qhatu Plaza), la apuesta es por espacios de cercanía, compactos, con mix curado y alta eficiencia operativa. “Nuestro formato está pensado para el barrio. Tiene menos áreas comunes y es más rentable. Es como una tienda de conveniencia, pero en versión centro comercial”, afirma Karen Lozada, gerente general de la firma. Sus pilares son la conveniencia, cercanía, precio y ‘tenant mix’ (mezcla de inquilinos).
Protecta Security, por su parte, ha intensificado su exposición a este tipo de activos desde 2020. Hoy administra tres ‘strip centers’ que en conjunto suman 15.250 m2 de área bruta alquilable, siendo el tercero adquirido hace solo unos meses. “Nos interesa porque al estar bien ubicados y con buen mix, los ‘strip centers‘ aseguran afluencia toda la semana, lo que permite contratos estables y resultados predecibles”, comenta Juan Pablo Reynoso, subgerente de Inversiones Inmobiliarias de la aseguradora.
Proyectos en marcha
Según el informe, para el segundo semestre del 2025 están previstas dos incorporaciones en Lima Top. Se trata de Strip Benavides (Surco), impulsado por OnRetail, con 2.200 m2 de GLA (área bruta alquilable, por sus siglas en inglés), y Strip La Planicie (La Molina), desarrollado por un inversionista privado, con 1.800 m2. Este último ya tiene más del 80% de sus locales arrendados previo a su apertura. En total, estos proyectos sumarán más de 4.000 m² al inventario actual.
Para el 2026, el mapa se ampliará a zonas que hasta ahora no contaban con este tipo de infraestructura. En Lima Norte se inaugurará Strip Millenium (2.000 m2), al frente de la Universidad César Vallejo, y en el Rímac, Lomas Plaza (5.000 m2), a cargo de Besco. Ambos proyectos marcarán el ingreso del formato en distritos históricamente fuera del radar comercial, donde se concentra alta densidad poblacional y demanda no satisfecha.
Un modelo flexible y en evolución
Las rentas de ‘strip centers‘ varían entre S/ 50 y S/ 200 por m², según zona y exposición. En Lima Top, por ejemplo, se ubican los valores más altos del mercado (de S/ 80 a S/ 200), mientras que en Lima Este y el Callao, las rentas se ubican en el rango inferior. Además, los contratos pueden incluir componentes fijos, variables o combinados, dependiendo del giro comercial y las condiciones negociadas.
Protecta Security, por ejemplo, aplica rentas mínimas y variables. Los plazos en promedio son de 10 años con plazos mínimos forzosos de 3 o 4 años para operadores ‘retail‘ menores, y para anclas (locales de gran tamaño y alto atractivo que genera flujo constante en mercados, cines o gimnasios) contratos de 20 años con al menos el 50% del plazo forzoso para ambas partes. “Un operador ancla puede tener un contrato de 20 años con al menos 10 de obligación mutua. Es un modelo diseñado para garantizar permanencia y continuidad”, detalla Reynoso.
OnRetail, por su parte, destaca que sus proyectos vecinales son ágiles y permiten una rápida implementación de marcas. “Hemos construido relaciones con cadenas como Dollarcity, Smart Fit o Cineplanet, que se adaptan bien a formatos compactos. Ya tenemos marcas que se repiten en cuatro o cinco desarrollos nuestros”, comenta Lozada.
El informe detalla que el 67% de los ‘strip centers‘ cuenta con una tienda ancla, aunque Ruiz aclara que ya no es una condición indispensable. “Hay casos exitosos sin ancla, donde el conjunto de marcas logra atraer flujo por sí mismo. Sin embargo, una tienda como Smart Fit o Plaza Vea sigue siendo un plus por el tráfico asegurado que genera”, comenta.
Claves del éxito
Según Binswanger, existen cinco factores esenciales para el éxito comercial de un ‘strip centers’ en Lima. El primero es la ubicación con exposición: estar en esquina o con doble frente permite mayor visibilidad y flujo peatonal. El segundo es la gestión centralizada con promoción activa de las marcas, sobre todo cuando estas no son reconocidas. El tercero es contar con una tienda ancla potente, que actúe como motor del tránsito. El cuarto, la existencia de estacionamientos —sean subterráneos o perimetrales—, clave para cafés y restaurantes. Y el quinto, la correcta integración arquitectónica, que permita circulación sencilla y aprovechamiento del terreno.
Un ejemplo destacado es el Strip Terrazas (Magdalena), inaugurado en 2024 con tres niveles y una mezzanine. Contando con solo siete locales, logró ocupación total en menos de seis meses, impulsado por su ubicación estratégica en esquina y un gimnasio Smart Fit como ancla.
Desde Protecta, la mirada va más allá del flujo. “El ‘tenant mix‘ es clave: no se trata solo de tener marcas conocidas, sino de cómo se distribuyen y se complementan entre sí. Es eso lo que determina la permanencia del cliente en el activo”, agrega Reynoso.
Las nuevas rutas de expansión
Con la escasez de terrenos baldíos en zonas consolidadas, los desarrolladores están explorando nuevas vías: la reconversión de esquinas y locales antiguos. “Los fondos y aseguradoras están agrupando propiedades pequeñas, demolidas o en desuso, para levantar ‘strip centers‘ sobre superficies de entre 800m2 y 2.000 m2”, señala Ruiz. Esta táctica permite regenerar tejido urbano sin depender de grandes lotes y viabiliza los desarrollos donde antes no se creía posible.
Para Lozada, el reto ahora es maximizar el valor de activos existentes: “El ‘strip’ de San Miguel ya cumplió su ciclo en visibilidad. Lo estamos remodelando para reposicionarlo y traer nuevas marcas. Se trata de hacer más con el mismo espacio”, anota.
Asimismo, el informe destaca que cada vez más ‘strip centers‘ forman parte de proyectos de uso mixto, como placas comerciales en el primer nivel de torres residenciales u oficinas. Esta tendencia permite maximizar el suelo urbano, alineándose con modelos de ciudad compacta y de cercanía.
Lima, rezagada pero con potencial
Un punto crítico que destaca el reporte es el índice de saturación comercial. Lima cuenta con solo 17,1 m² de GLA por cada 100 habitantes, frente a los 23,6 m² de Bogotá, 32,7 m² de Santiago o los 48,5 m² de São Paulo. Pese al crecimiento sostenido, la capital peruana mantiene uno de los niveles más bajos de penetración comercial de la región. Para Binswanger, este rezago no es una limitación, sino una oportunidad.
“La demanda existe y está activa, pero el principal desafío es el suelo”, sostiene el representante de Binswanger. “Ya no es viable pensar en ‘malls‘ regionales en San Isidro, Surco o Jesús María. Lo que viene son ‘strip centers‘ bien ubicados, con diseño inteligente, buena visibilidad y una oferta curada para públicos exigentes”, explica.